名古屋市でワンルームなどの不動産投資や売却をお考えでしたらR.D.にお任せ

代表取締役の服部です。

今回は、先月中旬に「土地規制法」が成立しました。どのような運用がされていくのかまだわかりませんが

将来的に不動産取引に大きな影響を与えそうなので、その内容に触れていきたいと思います。

簡潔にお伝えすると、自衛隊やアメリカ軍の基地や設備、国境沿いの離島等の周辺１キロ内の

土地所有や利用に関して取引をする場合に事前届出が必要になり違反した場合に罰則が課されるというもので、

エリアについては内閣総理大臣が指定するものです。

都市部で投資用マンションを保有する方は国防施設というとあまり身近に感じないかもしれませんが、

場合によってはかなり多くの方に影響が出るものと私は考えております。

というのも、基地が集中する沖縄県内は勿論ですが、都内にも防衛省がありますし各国の大使館なども

集中してますので都心の投資用マンションの取引に影響が出る可能性があります。

都心でなくても自衛隊基地は全国にありますし非公開のものもあります、条文でどのような施設を対象にするか

明言されていないので関係ないと思っていても実は近くにあったなんてことにもなりかねません。

エリアによっては投資用マンションも事前届出が必要になってくれば買主様がどのような手続きをとる必要があるのか、費用がかかるのかによって別物件を購入するようになったり価格に影響を与えたりする可能性もあります。

不動産業者側も、重要事項説明で説明する義務が業法で定められたり、調査が必要になったりする

可能性があるので注視していく必要があるでしょう。

法案が成立したばかりで認知度は高くないと思います、物件を購入する方、売却を検討される方は　

ご自身の物件周辺が対象になる可能性がどれくらいありそうなのか考えてみて

行動に移していって欲しいと思います。

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投資用マンションを主に取り扱っておりますが、その他不動産の売買・管理等で

お悩み事ございましたらお気軽にご相談ください。

RD株式会社　  服部篤典

問い合わせ先　052-253-9641

E-mail            a.hattori@estate-rd.jp

代表の服部です。

前回はオーナーチェンジ物件のメリット、デメリットをお伝えしてまいりましたが、今回は

どんなところに注意して確認していくのかあくまで個人的見解ではありますがご意見させて頂ければと思います。

オーナーチェンジ物件を購入する最大のメリットは収益が購入前の段階で確認できる事にあります、

その為まず確認すべきは「賃貸借契約書」これに尽きます。賃貸借契約書は入居者とオーナーの契約です、

つまりオーナーチェンジ物件とはこの賃貸借契約を新所有者（購入者）が同じ内容で引き継ぐ事なのです。

購入後に退去されてしまう場合やお部屋の原状回復条件、契約期間もこの契約内容を履行する事になるので書類の事前確認は行うようにしましょう。特に契約期間や賃料は確認しておかないと購入後は実は金額が

間違っていたり、すぐに退去が決まってしまったりした時に引き返せなくなります。

また入居者の年齢や職業も投資のパフォーマンスに影響を及ぼしてきます。

入居者が学生なのか社会人なのかあるいは法人なのか分かるだけでも退去がどれくらいのスピードで

やってくるのか想像しやすくなります。

少し極端ですが高齢者であれば年齢によってはお部屋内での孤独死の可能性も視野に入れる必要も

出てくるかもしれません。

また賃貸借契約期間が長ければ長いほど退去した際は設備を入れ替える必要に迫られる可能性は上がるので最新の賃貸借契約だけでなく入居当初の契約も確認しておいた方がいいでしょう。

まとめると、賃貸借契約で確認すべき重要な点は、「賃料」「契約期間」「入居者情報」になってきます。書類は確認できる数が多ければ多いほど良いでしょう。時間も手間もかかる作業にはなりますが損をする事は無いと思いますので、オーナーチェンジ物件を検討される方は参考にしてみてください。

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代表取締役の服部です。

前回までは、売却される方向けに媒介契約の契約種類やメリット、デメリットについてでしたが今回は

ご購入される方向けに中古不動産のオーナーチェンジ物件のメリット、デメリットについてお話し

していこうと思います。

まずオーナーチェンジ物件とはどういう事かというところからですが、これは既に賃借人（入居者）が

入居している物件を購入して、オーナーが売主様のところから買主様に変更する物件のことを指します。

こういった物件の最大のメリットは、既に入居者が存在している為新たな入居者を探す必要がなく

購入後すぐに賃料が入ってくる点でしょう。また購入前にいくらの収入があるのか支出がいくらなのか

はっきりする為ある程度投資収益のシュミレーションができるのも利点です。

ただ当然ながら入居者が永久にその賃料で居住し続ける保証はどこにもないので現状の賃料が

他の物件と比べて高いのか安いのかは把握した上で検討しましょう。

逆にデメリットは、入居者が居住している為自由に部屋の中は確認できない為部屋の状況は

一切確認できない所です。室内の設備に不具合があるのかないのか、壁や床の傷みの程度など後々退去する時まで

全く分からないことがほとんどです。購入した直後に退去する可能性もゼロではありませんので購入して

まもないうち修繕費が発生してしまうケースやもあり得ます。

また入居者を強制的に退去させる為には法的な手続きや費用もかかる為、実際には悪質な入居者と分かっていても退去するまで待つ以外に有効な手段がないとも言えます。

ある程度購入前に書類を確認したり、仲介する不動産業者にヒアリング調査を行なってもらうなど注意を払う事はできますがリスクを完全になくす事はできないので、購入する際は不動産業者の言葉だけでなく買主様の方でも

書類をご確認いただきどういった事態が起こり得るのか想像をしていただくのが良いのではないでしょうか。

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代表の服部です。

今回は投資用マンションを初めてご売却されるお客様向けに売却までの流れを簡単にご紹介したいと思います。

まず売却には買取と仲介の２種類ございます、それぞれにメリットとデメリットがあるのでご自身の状況を踏まえて参考に頂ければと思います。

買取の最大のメリットは、スピードと確実性です。逆にデメリットは価格としては仲介と比べ安くなる点です。

不動産業者が物件を買い取る際には転売して利益が出る範囲で買取を行いますので安く買えれば安く買うほど

利益が出ます。利益が見込めるのであれば売買契約までのスピードは仲介よりも格段に早いはずです。

仲介の方はというと、買取よりも遅くなりますが価格としてはより高額での売却が期待できますが、

仲介はどうしても前回でお伝えした媒介契約を結んだ後買主様を探し、交渉し、重要事項説明というものを

行なって契約を締結していきます。不動産会社は金額が高いほど手数料収入の上限が上がる為、高額売却への

インセンティブが働く一方で買主様の購入条件や金額等の事情がある為時には売主様との交渉に時間がかかります。

どちらも一長一短がございます、早く手放す必要性や早急に現金化するご事情があれば買取の方がメリットがありそうですが、金額にこだわるならば仲介を選択するのが良いのかも知れません。

弊社は仲介を専門としておりますが、ご相談頂ければ信頼できる不動産事業者のご紹介も可能でございます。ご相談いただければご期待に添えるよう尽力させていただきますのでお気軽にご相談いただければと思います。

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