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| 2021-07-06 | 代表取締役の服部です。 今回は、先月中旬に「土地規制法」が成立しました。どのような運用がされていくのかまだわかりませんが 将来的に不動産取引に大きな影響を与えそうなので、その内容に触れていきたいと思います。 簡潔にお伝えすると、自衛隊やアメリカ軍の基地や設備、国境沿いの離島等の周辺１キロ内の 土地所有や利用に関して取引をする場合に事前届出が必要になり違反した場合に罰則が課されるというもので、 エリアについては内閣総理大臣が指定するものです。 都市部で投資用マンションを保有する方は国防施設というとあまり身近に感じないかもしれませんが、 場合によってはかなり多くの方に影響が出るものと私は考えております。 というのも、基地が集中する沖縄県内は勿論ですが、都内にも防衛省がありますし各国の大使館なども 集中してますので都心の投資用マンションの取引に影響が出る可能性があります。 都心でなくても自衛隊基地は全国にありますし非公開のものもあります、条文でどのような施設を対象にするか 明言されていないので関係ないと思っていても実は近くにあったなんてことにもなりかねません。 エリアによっては投資用マンションも事前届出が必要になってくれば買主様がどのような手続きをとる必要があるのか、費用がかかるのかによって別物件を購入するようになったり価格に影響を与えたりする可能性もあります。 不動産業者側も、重要事項説明で説明する義務が業法で定められたり、調査が必要になったりする 可能性があるので注視していく必要があるでしょう。 法案が成立したばかりで認知度は高くないと思います、物件を購入する方、売却を検討される方は ご自身の物件周辺が対象になる可能性がどれくらいありそうなのか考えてみて 行動に移していって欲しいと思います。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 投資用マンションを主に取り扱っておりますが、その他不動産の売買・管理等で お悩み事ございましたらお気軽にご相談ください。 RD株式会社 服部篤典 問い合わせ先 052-253-9641 E-mail a.hattori@estate-rd.jp |
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| 2021-06-08 | 代表の服部です。 前回はオーナーチェンジ物件のメリット、デメリットをお伝えしてまいりましたが、今回は どんなところに注意して確認していくのかあくまで個人的見解ではありますがご意見させて頂ければと思います。 オーナーチェンジ物件を購入する最大のメリットは収益が購入前の段階で確認できる事にあります、 その為まず確認すべきは「賃貸借契約書」これに尽きます。賃貸借契約書は入居者とオーナーの契約です、 つまりオーナーチェンジ物件とはこの賃貸借契約を新所有者（購入者）が同じ内容で引き継ぐ事なのです。 購入後に退去されてしまう場合やお部屋の原状回復条件、契約期間もこの契約内容を履行する事になるので書類の事前確認は行うようにしましょう。特に契約期間や賃料は確認しておかないと購入後は実は金額が 間違っていたり、すぐに退去が決まってしまったりした時に引き返せなくなります。 また入居者の年齢や職業も投資のパフォーマンスに影響を及ぼしてきます。 入居者が学生なのか社会人なのかあるいは法人なのか分かるだけでも退去がどれくらいのスピードで やってくるのか想像しやすくなります。 少し極端ですが高齢者であれば年齢によってはお部屋内での孤独死の可能性も視野に入れる必要も 出てくるかもしれません。 また賃貸借契約期間が長ければ長いほど退去した際は設備を入れ替える必要に迫られる可能性は上がるので最新の賃貸借契約だけでなく入居当初の契約も確認しておいた方がいいでしょう。 まとめると、賃貸借契約で確認すべき重要な点は、「賃料」「契約期間」「入居者情報」になってきます。書類は確認できる数が多ければ多いほど良いでしょう。時間も手間もかかる作業にはなりますが損をする事は無いと思いますので、オーナーチェンジ物件を検討される方は参考にしてみてください。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 投資用マンションを主に取り扱っておりますが、その他不動産の売買・管理等で お悩み事ございましたらお気軽にご相談ください。 RD株式会社 服部篤典 問い合わせ先 052-253-9641 E-mail a.hattori@estate-rd.jp |
| 2021-05-31 | 代表取締役の服部です。 前回までは、売却される方向けに媒介契約の契約種類やメリット、デメリットについてでしたが今回は ご購入される方向けに中古不動産のオーナーチェンジ物件のメリット、デメリットについてお話し していこうと思います。 まずオーナーチェンジ物件とはどういう事かというところからですが、これは既に賃借人（入居者）が 入居している物件を購入して、オーナーが売主様のところから買主様に変更する物件のことを指します。 こういった物件の最大のメリットは、既に入居者が存在している為新たな入居者を探す必要がなく 購入後すぐに賃料が入ってくる点でしょう。また購入前にいくらの収入があるのか支出がいくらなのか はっきりする為ある程度投資収益のシュミレーションができるのも利点です。 ただ当然ながら入居者が永久にその賃料で居住し続ける保証はどこにもないので現状の賃料が 他の物件と比べて高いのか安いのかは把握した上で検討しましょう。 逆にデメリットは、入居者が居住している為自由に部屋の中は確認できない為部屋の状況は 一切確認できない所です。室内の設備に不具合があるのかないのか、壁や床の傷みの程度など後々退去する時まで 全く分からないことがほとんどです。購入した直後に退去する可能性もゼロではありませんので購入して まもないうち修繕費が発生してしまうケースやもあり得ます。 また入居者を強制的に退去させる為には法的な手続きや費用もかかる為、実際には悪質な入居者と分かっていても退去するまで待つ以外に有効な手段がないとも言えます。 ある程度購入前に書類を確認したり、仲介する不動産業者にヒアリング調査を行なってもらうなど注意を払う事はできますがリスクを完全になくす事はできないので、購入する際は不動産業者の言葉だけでなく買主様の方でも 書類をご確認いただきどういった事態が起こり得るのか想像をしていただくのが良いのではないでしょうか。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 投資用マンションを主に取り扱っておりますが、その他不動産の売買・管理等で お悩み事ございましたらお気軽にご相談ください。 RD株式会社 服部篤典 問い合わせ先 052-253-9641 E-mail a.hattori@estate-rd.jp |
| 2021-05-24 | 代表の服部です。 今回は投資用マンションを初めてご売却されるお客様向けに売却までの流れを簡単にご紹介したいと思います。 まず売却には買取と仲介の２種類ございます、それぞれにメリットとデメリットがあるのでご自身の状況を踏まえて参考に頂ければと思います。 買取の最大のメリットは、スピードと確実性です。逆にデメリットは価格としては仲介と比べ安くなる点です。 不動産業者が物件を買い取る際には転売して利益が出る範囲で買取を行いますので安く買えれば安く買うほど 利益が出ます。利益が見込めるのであれば売買契約までのスピードは仲介よりも格段に早いはずです。 仲介の方はというと、買取よりも遅くなりますが価格としてはより高額での売却が期待できますが、 仲介はどうしても前回でお伝えした媒介契約を結んだ後買主様を探し、交渉し、重要事項説明というものを 行なって契約を締結していきます。不動産会社は金額が高いほど手数料収入の上限が上がる為、高額売却への インセンティブが働く一方で買主様の購入条件や金額等の事情がある為時には売主様との交渉に時間がかかります。 どちらも一長一短がございます、早く手放す必要性や早急に現金化するご事情があれば買取の方がメリットがありそうですが、金額にこだわるならば仲介を選択するのが良いのかも知れません。 弊社は仲介を専門としておりますが、ご相談頂ければ信頼できる不動産事業者のご紹介も可能でございます。ご相談いただければご期待に添えるよう尽力させていただきますのでお気軽にご相談いただければと思います。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 投資用マンションを主に取り扱っておりますが、その他不動産の売買・管理等で お悩み事ございましたらお気軽にご相談ください。 RD株式会社 服部篤典 問い合わせ先 052-253-9641 E-mail a.hattori@estate-rd.jp |
| 2021-05-18 | 代表の服部です。 前回までは、媒介契約の主な相違点やメリット・デメリットについてお話しして まいりましたが、今回は投資用物件の取引の際にどのような要素に気を付けるべきか お伝えしていこうと思います。 専任媒介もしくは専属専任媒介を結ぼうとする不動産業者の方が多く見受けられます。 理由は前回お伝えした通りでありますが、確実に自社で仲介する為には最も確実な方法である為当然といえば当然です。一方でお客様にはメリットがあるかを考えると最善とは言えないと思います。 専任媒介を締結したことによって他の不動産業者に依頼する為には専任媒介契約の解除が必須になってしまいますし相手方がそれに応じるかも不明です。加えて不動産業者の顧客の囲い込みの可能性もございます。 全てではありませんが、中には成約できないような高額の価格を提示して専任媒介契約を締結させることで他社と話を進めなくさせる手法を用いる業者もございます。 一方で一般媒介契約であれば、複数の不動産会社から取引する相手を選択できますし、 提示価格も比較・検討が可能です。一般媒介契約はレインズ への掲載義務がない為、買い手の裾野が広がらないのではないかと懸念される方もいらっしゃるかもしれませんが、 実際には依頼すればほとんどの不動産業者は承諾するでしょうし、報告義務に関しても成約の可能性があれば連絡が来るはずです。特に投資用物件は売買価格やスピード感は非常にシビアに考えられるお客様も多くいらっしゃいます。 こういった理由からも弊社では原則として一般媒介契約を採用しており、なるべく投資用物件を手放されるお客様が比較・検討して投資判断が下せるようにしております。 もちろんお客様や不動産業者にも様々な考えや意見があると思いますので今回はあくまで私の一つの考えです、少しでも参考になれば幸いです。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 投資用マンションを主に取り扱っておりますが、その他不動産の売買・管理等で お悩み事ございましたらお気軽にご相談ください。 RD株式会社 服部篤典 問い合わせ先 052-253-9641 E-mail a.hattori@estate-rd.jp |
| 2021-05-10 | 代表の服部です。 先日は一般媒介についてでございましたが、今回は専任・専属専任媒介についてお話ししていきたいと思います。 専任媒介が一般媒介と最も異なる点は、複数の不動産業者に依頼ができない点です。 つまり依頼される不動産業者は成約すれば確実に仲介手数料が入ってきます。 また専任媒介は契約締結後7日以内に指定流通機構に物件を登録し２週間に一度依頼主に状況報告の義務が不動産業者に課せられます。 ちなみに依頼主が取引相手を見つけた場合はその相手と契約することができます。 専属専任媒介の場合は、契約締結後５日以内に指定流通機構に物件を登録し１週間に一度依頼主に状況報告の義務が不動産業者に課せられます。 ちなみに依頼主が取引相手を見つけた場合でも契約する事はできません。 依頼主のメリットとしては専任も専属専任も同じです。不動産会社は成約が確実な売り上げに繋がっていきますので、営業活動を積極的に行うインセンティブが働きます。結果的に早く成約する可能性もあり得ます。 逆にデメリットとしては、他の不動産事業者には媒介依頼できなくなるので、他の不動産事業者が独自に 持っている顧客を対象にできないところでしょう。 不動産と言っても、土地、戸建て、マンション、アパート、ビルなどと様々です。各不動産事業者によっては 得手不得手があるはずなので専任で依頼した不動産事業者の得意な物件でないとチャンスを逃してしまう 結果になりかねません。 一般媒介と専任媒介どちら良いのかは依頼主様の価値観や状況により異なってきます、媒介契約を締結すると 契約期間中の選択肢が減ってしまいますので安易に契約を結ばず見極めるようにしましょう。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 投資用マンションを主に取り扱っておりますが、その他不動産の売買・管理等で お悩み事ございましたらお気軽にご相談ください。 RD株式会社 服部篤典 問い合わせ先 052-253-9641 E-mail a.hattori@estate-rd.jp |
| 2021-05-03 | 代表の服部です。 今回は媒介契約についてお話ししていきたいと思います。 まず媒介契約とは何かからですが、これは売買依頼主が、所有する物件をどのような条件で売却活動や 営業を行うか、契約が成立したときの報酬額をどのように決めるかを事前に取り交わす契約です。 売買契約を行う前に事前に取り決めることによりトラブルを未然に防止する効果がございます。 媒介契約には一般、専任、専属専任と3種類ございますが今回はその中の一般媒介契約について ご説明していきたいと思います。 一般媒介契約が他の２種と大きく異なる点は下記の３つです。 ①複数の不動産会社に依頼可能 ②指定流通機構（REINS）への登録義務が無い ③販売状況の報告義務が無い メリットとしてはやはり複数の不動産会社に売却の依頼が可能になることでしょう。 各不動産会社は他社よりも先に買主を見つけなければ仲介手数料が発生しない為、物件によっては 早くに売却することが可能な場合もあります。また価格だけではなく各不動産会社の対応も 見極めることができ信用できる業者なのか契約内容は妥当なのかも比較することができるようになります。 逆にデメリットとしては、不動産会社の立場として仲介手数料が保証されない為他の専任物件と比べたときに 買主を探す優先度が低くなってしまう為依頼物件の立地や条件によってはなかなか買主が見つからない状況になる場合もあります。 次回は専任・専属専任についてお話ししていきますが、どの取引態様も一長一短がある為、売主様の状況や要望に合わせた媒介契約を締結する必要があります。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 投資用マンションを主に取り扱っておりますが、その他不動産の売買・管理等で お悩み事ございましたらお気軽にご相談ください。 RD株式会社 服部篤典 問い合わせ先 052-253-9641 E-mail a.hattori@estate-rd.jp |
| 2021-04-26 | 代表の服部です。 最近気になるニュースを目にしたのでその件についてお話ししていきたいと思います。 「道路族」の特集だったのですが、私が勉強不足だったのか初めて耳にいたしました。 どうやら主に子供やその親を対象に指す俗語のようで、「路上で遊び騒音問題や器物破損を行なってしまう 子供や親」の事のようです。 その子供たちを注意したり、叱責したりして近隣住民とのトラブルに繋がり、引越しを余儀なくされたり、 地域住民との関係を悪化させてしまったりと様々ですが、時に訴訟にまで発展するケースもあるという事で 子供たちの遊び方や近隣住人の価値観、親の考え方や子供たちの年齢などなど様々な要因があるだけに 解決の難しい問題であると思います。 近隣のトラブルは不動産の取引にも少なからず影響もあるでしょう。 投資用ワンルームを扱っているとマンション内には単身者の方が多いのでこういったトラブルに遭遇するのは 極めて稀ですが、こういった事で入居者が退去してしまったりすると家賃収入の減少や修繕のコストが増えてしまうので子供が多い住宅街の物件や近くに公園のないエリアは気を付けた方がいいかもしれません。 とは言っても実態を調査する事は極めて困難かつ地域の住人の方々や子供たちも歳を追うごとに遊び方や価値観が変化していくのでこのリスクを避けるのは極めて難しいのかもしれません。 ちなみに心理的瑕疵物件を掲載する「大島てる」は非常に有名ですが、その道路族版である「道路族マップ」 なるものが存在するそうです。 なかなか興味深い内容ですのでご興味のある方は一度ご覧になってみてください。 |
| 2021-04-19 | 代表の服部です。 先日は心理的瑕疵についてでしたが今回は災害被害についてお伝えしたいと思います。 不動産投資だとどうしてもランニングコストや家賃収益といった金銭的リスクを重点的に考えてしまいがち ですが、金銭以外の様々なリスクがある事も想像して頂ければと思います。 日本で災害が多いことは周知ではありますが、近年大規模な水害被害が各地で起きていることは記憶に 新しいかと思います。 こういった背景から令和２年８月28日より重要事項説明時に水害ハザードマップを添付して物件の 水害リスクを説明する事が宅建業者に義務付けられました。地方自治体からの情報を参照しながら 購入する物件にどの程度の水害被害が想定されるのかを理解した上でご購入いただくという事です。 ちなみにこれは売買だけでなく賃貸でも同様です。 という事は、投資用物件を所有して得られる収益の源泉は家賃収入ですから当然、収支にも影響するという事に なります。投資用物件をお持ちのお客様とお話ししていると、駅からの距離や周辺環境、ランニングコストのお話をよくいたしますがこのリスクを考えるお客様はあまり多くない様に思えます。あまり直接的では無いところでは ありますが、日本は災害が非常に多いのでこれからも地震や洪水は必ず発生します。 不動産は自宅も投資も長期間保有するケースが非常に多いものです。ハザードマップは自治体のホームページで 取得可能なものですし、管理組合がどの様な保険契約をしているのか、管理会社はどの様なリスクを想定しているのかも考えてみると良いかもしれません。長期間保有する物件であればあるほどお役に立つと思います。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 投資用マンションを主に取り扱っておりますが、その他不動産の売買・管理等で お悩み事ございましたらお気軽にご相談ください。 RD株式会社 服部篤典 問い合わせ先 052-253-9641 E-mail a.hattori@estate-rd.jp |
| 2021-04-12 | 代表の服部です。 国土交通省が心理的瑕疵のガイドラインを策定しようとしている為今回は、心理的瑕疵についてお届けして いきたいと思います。 まず心理的瑕疵とは何かというと、物理的な建物・設備の欠陥ではなく取引当事者に何かしらの心理的な抵抗が ある事柄を指します。 例えば自殺・殺人・犯罪被害・暴力団事務所・嫌悪施設が近隣にあるといった事が主に挙げられます。 心理的瑕疵がある場合不動産事業者は買主に告知しなければならないのですが、実は心理的瑕疵と呼ばれる状態の基準が存在してないのが現状です。 自殺と言っても、お部屋の中で死亡したのか、病院に搬送されて死亡したのか、それは何年前の出来事なのかと 他種多様で買主様によっても捉え方が様々です。人によっては心理的瑕疵と捉えますし、別の方はそうは捉えないかもしれません。 不動産投資において心理的瑕疵物件になってしまうと、当然家賃は下げざるを得ないですし、売却しようにも 価格は他の競合物件より下げざるを得ません。かといって対策をしようにも入居者の自殺や病死は対策のしようがありません。 そういった意味では不動産投資の最大のリスクとも言えます。 裁判事例もケースバイケースで、賃貸で入居者が入れ替われば次の入居者には説明不要と判例が出されたケースもありますがこれも個別の事情を考慮した判決であって基準とは言い難いものです。よって不動産会社も告知すべき内容なのかそうでないのかは会社ごとに、さらに言えば宅建士ごとに異なってきたというのが実情だと思います。不動産調査においても、売主様や貸主様からの情報が主で不動産会社自体が把握困難なものもあり、告知しようにも告知できない場合もあり得ます。 こういった経緯もあってガイドラインが策定される事になり、完成すればある程度不動産業者の調査や告知 といったところに影響が出てきますのでより透明性の高い取引が期待できそうです。 ただ注意点としては法律が新たに作られる訳ではない為、必ずしも全ての不動産事業者が従うかは わからないという事です、ですので借主・買主様の方でもある程度ご自身で把握しておく事が必要ですし 売主様も不動産業者が正確に瑕疵を買主様に伝えてないと後々トラブルに巻き込まれる可能性が出てくるので 注意が必要でしょう。 |
| 2021-04-05 | 代表の服部です。 前回は不動産投資のリスクについてでしたが、今回はその対策についてご紹介していこうと思います。 不動産投資の主なリスクとは、 ・空室リスク対策 「賃貸需要の高い物件を選ぶ」「家賃保証の活用」「保証会社の利用」が主な部分になってくると思います。 そもそも不動産投資は借主が賃料を払うことが前提条件であることを考えれば、都心であったり、 交通の便が良い場所であったり、地価が高くて購入して居住するのが困難な物件を選択する事によって 空室の状態を避ける様に対策する。または「家賃保証（サブリース）」を賃貸の管理会社と締結する事により 空室であっても収入が入る状態を作る。 上記とは少し異なりますが、借主が家賃を滞納したりそもそも支払う意思がないという事態を防止するために 「保証会社」と借主で契約することを条件に賃貸借契約を締結するといったことも選択肢の一つです。 保証会社と契約できていれば仮に借主が滞納しても保証会社が立て替えて賃料を支払ってくれるため、 催促する手間や家賃収入を確実に特定期間で回収する手助けになります。 ・価値下落リスク対策 先ほどと同様に投資用不動産の価値は、賃貸需要がどれくらいあるのか、賃料収入がどれくらいあるのかが 重要な価値判断になる為、需要の高い物件を購入することが何よりの対策となり得ます。 その為家賃がなるべく高く取れる様な間取りの物件を選択したり、設備を定期的に最新のものに入れ替えたりと 工夫をして価値を維持していくのが対策になり得ます。 加えて借主側は専有部分だけでなく共有部分も選択基準にしていることから、建物を管理する会社も 重視して見る必要があります。定期的な修繕を行っているのか、月々のランニングコストになる 管理費・修繕積立金はどの様な形で運用しているのかをしっかり確認のうえ購入する様にしましょう。 ・流動性リスク対策 やはりこれも先と同様に売却が難しい＝立地や利回りが良くない（賃貸収入が少ない）と捉えることができる為、 そもそも立地や需要の少ない物件を購入しないことが対策の一つになり得ます。加えて家賃保証（サブリース）の お話を先にしましたが、買い手側の購入希望として家賃保証契約の解除が条件になることが多々ございます。 こうなってくると契約としては賃貸管理会社は入居者という事になる為契約が解除できない場合や、 解除違約金がかかるケースがあります。こうなると希望売却価格で売れないばかりか、買い手が 見つけにくい物件になってします為注意が必要です。 ・金利上昇リスク 一番の対策はローンを組まずに現金で購入することではあります、しかしそれが可能な方はごく一部の方だけではないでしょうか。ローンを組むことが前提で考えれば、できうる限り頭金等を入れて借入額を減らしたり、 後々金利が変更になることを防止する為に固定金利で契約したりすることが有効でしょう。 あるいは繰上返済や返済期間を短くして早めにローンを無くすことですが収支のバランスやライフプランを 考えた上で検討するべきでしょう。 ・災害リスク 日本に住む限り災害の可能性は常にある為完全に避けることは難しいですが、「火災保険」や「地震保険」を活用して対策を取るのが有効ですが、保証金額や保証範囲に気を付ける様にしましょう。また現在では各地方自治体がハザードマップを公開しているので購入前に目を通して費用対効果を考えるのも良いでしょう。 または、物件を東京・大阪・名古屋・福岡等の地方に分散して物件を購入すれば、災害が起きても影響を受けるのは一部の物件だけなので家賃収入が完全に途切れることはないかと思われます。 いかがでしたでしょうか、対策を取ると言っても様々な方法や組み合わせがあり、投資家の一人一人の資産状況や収入によって千差万別です。不動産投資は物件以外にも様々な出費が伴いますし時には大きな出費をすることも あり得ます。物件を購入する時は、ご自身の収入やライフプランに合わせて無理をしない計画を組む様にして 不動産投資を有意義なものにしましょう。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 投資用マンションを主に取り扱っておりますが、その他不動産の売買・管理等で お悩み事ございましたらお気軽にご相談ください。 RD株式会社 服部篤典 問い合わせ先 052-253-9641 E-mail a.hattori@estate-rd.jp |
| 2021-03-29 | 代表の服部です。 前回は不動産投資のメリットでしたが今回はデメリットについてお話ししていければと思います。 ・空室リスク ・価値下落リスク ・流動性リスク ・金利上昇リスク ・災害リスク まずは１つ目の「空室リスク」ですが、賃貸借契約が入居者との間で更新されない場合や期間中に 退去・解約されるケースはどのような物件にもございます。次の入居者がすぐ見つかれば良いですが、 少なからず家賃が入ってこない期間や、賃貸借契約の内容にもよりますが内装工事に費用がかかるケースも ございます。 ２つ目の「価値下落リスク」についてですが、土地の価格は常に変動の可能性がありますし、建物本体の劣化は なかなか避けることができません、特に区分マンションは1戸あたりの土地持分も小さく土地価格が上昇しても その恩恵の影響は限定的になる可能性があります。加えて築年数が経過していくと周辺にも築年数の浅い物件が 増加してくる為賃料の下落リスクがあります。 ３つ目の「流動性リスク」についてですが、不動産は換金するまでに多くの時間と費用がかかります。 物件にもよりますが売りに出してから実際に買主様が見つかるまでに何ヶ月もかかるケースや 希望の売却価格で売れない可能性もございます。売却できたとしても仲介手数料や抵当権の抹消にかかる 登記費用や司法書士への報酬等と費用がかかります。 ４つ目の「金利上昇リスク」については、変動金利でローンを組んだ場合途中で金利が上昇した場合には 総支払額が上昇することにより想定した利回りが得られない可能性がございます。加えて金利とは異なりますが、 税制が変更されれば固定資産税の上昇や経費計上が変わることによりそう支払額が想定の範囲外になる 可能性があります。 ５つ目の「災害リスク」ですが、日本は災害が他国に比べて多いというのは皆様ご存知かと思います。 当然不動産も被災する可能性があるので最悪の場合倒壊や全焼ということもあり得ます。 管理組合で修繕積立金の積立が十分あったり保険契約の内容次第で建替えや補強は可能ではありますが、 管理組合の対策が不十分であればリスクは高まります。 いかがでしょうか、資産状況や所有する目的によっても様々な捉え方、考え方があると思います。 資産を持つことには少なからずどんなものでもリスクがあります。リターンに対してリスクが適正なのか、 そもそもリスクを取りすぎなのか、当社では皆様の今後のライフプランを考慮した上で資産の整理や状況把握の お手伝いができればと思っております。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー マンションを主に取り扱っておりますが、その他不動産の売買・管理等で お悩み事ございましたらお気軽にご相談ください。 RD株式会社 服部篤典 問い合わせ先 052-253-9641 E-mail a.hattori@estate-rd.jp |
| 2021-03-23 | 代表取締役の服部です。 前回は、「投資」についてでしたが今回は「不動産投資」のメリットについてお伝えして参ります。 当社のホームページをご覧の方は投資家もしくは投資家志望の方だと思いますので、 把握はされてるかと存じますが、今一度メリット・デメリットと不動産を保有する目的を今一度おさらい できればと思います。 不動産投資のメリット 1.年金対策になる 2.保険の代替になる 3.節税になる 4.インフレ対策になる 大別すればこの4つがメインどころではないでしょうか。 では1つ目の「年金対策」についてですが、投資用不動産は自分ではない誰かに部屋を賃貸し「家賃」として 賃貸料を受け取ります。この賃貸料が年金にプラスアルファで収入になるという物です 昨今年金の支給開始年齢の引き上げや受給額の見直し等の可能性は常に存在しています。 今後も少子高齢化の流れは止まることがない為、その対策として年金以外の収益源を確保できるというものです。 2つ目の「保険の代替」というものですが、多くの方々が不動産を購入する際は金融機関から融資を受けています。その過程で「団体信用生命保険」に加入します。これはローン債務者が死亡したり高度障害になった場合ローンを保険会社が支払う為ローンがなくなるというものです。 これにより、家賃収益が遺族の物になったり、不動産自体を売却したりしてまとまった資金にすることが可能に なります。投資商品も様々なものがありますが、生命保険の代わりというのは不動産投資にしかない魅力です。 3つ目の「節税」についてですが、これは主に「所得税」「住民税」「相続税」への節税効果が期待できます。 不動産所得を得る為の経費として減価償却費や修繕費、ローン金利を計上できます。結果家賃収入より経費が 上回ればその分所得が低くなる為「所得税」と「住民税」の課税対象額を引き下げる効果が期待できます。 「相続税」についてですが、現金で相続するとそのままの金額が課税対象額になりますが、不動産での相続は 固定資産税の計算に用いられる不動産評価額に基づきます。この不動産評価額は実際に売買される価格帯よりも 低く設定されている場合がほとんどなので、相場価格と不動産評価額との差額分は課税されないことになります。 ４つ目の「インフレ対策」ですが、インフレ＝物価上昇（貨幣価値の下落）ですので、現物である不動産の価格も上昇します。現金で資産を保有し続けた場合インフレによって預貯金が増加する事はありません。さらにローンがある場合は実質的に返済負担が減少します。（購入金額が増加することがない為） 以上が不動産を保有する大まかなメリットですがいかがでしょうか、一口に投資用マンションと言っても人それぞれの利用の仕方があります。家計の状況やご年齢などでもどんな目的で購入するのか熟慮のうえで選択しましょう。 次回は逆に不動産を保有することのデメリットも紹介していきますので、引き続き宜しくお願いいたします。 |
| 2021-03-17 | 代表取締役の服部です。 当社は、投資用マンションを主軸に取り扱っておりますが今回は、そもそも「投資」の定義から現在お持ちの資産を保有する意図を見つめ直すきっかけになればと思います。 職業柄、投資活動をされているお客様から色々なお話を聞く機会がありますが、お客様の中には自ら進んで投資を始められた方、営業マンに勧められて始められた方、相続をされた方、 皆様持っている物件や条件は様々で保有する意図も異なる事は多々ありますが 広辞苑には ①利益を得る目的で、事業に資金を投下すること。出資。 ②比喩的に、将来を見込んで金銭を投入すること。 ③元本の保全とそれに対する一定の利回りとを目的として貨幣資本を証券（株券および債券）化すること。 ④経済学で、一定期間における実物資本の増加分。資本形成。 とあります。 不動産投資で言えばここでの②③が大半かと思われますので将来的に人口が増えたり、 人が流入するエリアにお金を投下して地価の値上がりを期待したり、家賃収入という 一定の収入つまりは利回りを期待したりする事が目的と言えます。 実際は投資用マンション利用方法は年金対策、保険、税金対策と様々で「投資」の定義に 当てはまらないお客様も多々いらっしゃいます。 不動産は様々な用途で利用が可能なものではありますが、今一度「投資」という意味で マンションをご購入したのか、それとも別の意図でご購入したのかと考えてみるのも 良いかもしれません。他にも株式や債権、投資信託、保険商品など数え切れないほどの用途を満たす選択肢があります。さらに昨今ではiDeCoやNISAといった会社勤めの方でも利用可能な税制優遇措置のあるものもございます。今一度お持ちの物件を見返してみて適切な商品を 保有できてるかご一考してみてはいかがでしょうか。 |
| 2021-03-02 | 代表取締役の服部です。 本日からブログを始める事にしました。 まずは私の自己紹介からですが 独立する前は東京都渋谷区にある不動産仲介の会社で勤務しておりました。 年間100件近い契約に立ち会ってきた中で投資家の方々とお話しする機会も多く、成功した方失敗した方様々な体験を耳にして参りました。 そこで感じ取ったのは、一部不動産業者の中には買主様に対して十分なリスク説明をしない 場合や、半ば強引な形で販売しているケースも多々あるという事です。 ですが従業員である以上会社の方針には逆らえないというのがそういう営業マンの本音では無いでしょうか。 誰しもが、大なり小なり自分の想いと会社の考えが一致せずに歯痒い思いをした事があるのでは無いでしょうか。 私自身も前職では多くの不動産知識を学ぶと共に、そういった歯痒い思いをすることもありました。私では解決できない事でも解決策を模索していくうちに、会社の資金繰りや、人材の教育方針、利益確保のしかたなどなど切りがなくなってきた事もあり、自分自身が経営に携わるようにならなければ理想を追求することが難しい事に気づき、故郷の愛知県で起業する事を決意するに至りました。 コロナ渦の中、先行き不透明での起業で不安もありましたが、有難いことに家族、友人含め様々な方からのご支援のもと今日に至っております。これから事業を通じて恩返しができればと思っております。 弊社では、東京・大阪・名古屋の投資用マンションを中心に取り扱っております、 不動産での資産運用でご相談事ございましたら、是非お問い合わせフォームからご連絡ください。 今後ブログを通じて、取扱物件のご紹介や、不動産について、お金・投資にまつわるコラム等々も発信していきたいと思っております。 至らぬ点もあるかとは思いますが、何卒宜しくお願い致します。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 投資用マンションを主に取り扱っておりますが、その他不動産の売買・管理等で お悩み事ございましたらお気軽にご相談ください。 RD株式会社 服部篤典 問い合わせ先 052-253-9641 E-mail a.hattori@estate-rd.jp |
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